Адрес: г. Балашиха, мкр Железнодорожный, ул. Маяковского, 12, оф. 324

Почта: sakharmentov@mail.ru

С чего начинать строительство

С чего начинать строительство

Вы купили участок и собрались построить дом. С чего же начинать строительство, если говорить о документах?

Как показала практика в среде «землевладельцев» ИЖС и ЛПХ царит мягко говоря «кромешный плюрализм мнений», заставляющий начинающих застройщиков стоически преодолевать несуществующие преграды и платить совершенно необязательные, но большие деньги.

«Невероятные» истории наших клиентов все же побудили внести ясность в этот вопрос. Надеемся, что настоящая статья послужит универсальной инструкцией для всех, кто начинает строить, или уже строит, или уже построил свой дом.

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

Начинать строительство дома нужно с отправки электронного уведомления о начале строительства на сайте госуслуг!!!

Для подмосковья адрес электронной формы уведомления - https://uslugi.mosreg.ru/services/18470

  • С 04 августа 2018 года отменена обязанность застройщиков ИЖС получать «разрешение на строительство»!
  • Не требуется топосъемка!
  • Не требуется ГПЗУ (градостроительный план земельного участка)!
  • Не требуется СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка)!

Собственно, вся процедура легализации строительства урегулирована ст.ст. 51.1. и 55 ГрК РФ и сводится к отправке в администрацию по месту нахождения участка двух документов:

  • уведомление о начале строительства;
  • уведомление об окончании строительства.

Однако, «дьявол кроется в деталях»…

Отправив уведомление о строительстве, вы в течение семи рабочих дней получите ответное уведомление из администрации о соответствии или несоответствии указанных в уведомлении параметров строительства. Именно в этом ответе вам укажут, какие согласования дополнительно вам будет необходимо представить на стадии подачи уведомления об окончании строительства, например, такие как согласования с аэродромами, культурным наследием, росрыболовством и т.д.

Главное – сначала подать уведомление, а потом начинать строительство, ну или хотя бы начинать собирать согласования.

Кроме того, в ответном уведомлении из администрации вам могут указать:

  • на неправильную посадку дома на участок – не соблюдены расстояния до изгороди;
  • участок находится в санитарной зоне полигона ТБО;
  • участок находится в природоохранной зоне;
  • участок находится в охранной зоне инженерных трасс и т.п.

В этом случае зарегистрировать право собственности на дом можно только в судебном порядке.

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

04 августа 2018 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) установлены новые определяющие критерии объекта индивидуального жилищного строительства.

Пунктом 39 ст. 1 ГрК РФ установлены 3 (три) основных критерия объекта ИЖС (жилого дома):

  • количество надземных этажей – не более 3 (трех);
  • предельная высота – не более 20 метров;
  • не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

На практике это означает, что любое отступление от приведенных выше норм приведет к отказу в регистрации права собственности на возведенные дом в установленном законом порядке. При этом сам дом будет считаться самовольной постройкой, оформление собственности, на которую будет возможно только в судебном порядке.

Теперь более подробно о каждом из критериев:

КОЛИЧЕСТВО ЭТАЖЕЙ

Что же считать количеством этажей? Ответ на этот вопрос дан в Письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 марта 2013 года № ОГ-Д23-1426. В частности, в названном письме Минэкономразвития РФ указывается: «Под количеством этажей следует понимать количество этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.»

ЧТО СЧИТАТЬ «НАДЗЕМНЫМ» ЭТАЖОМ, А ЧТО – «ПОДЗЕМНЫМ»?

Формулировка «с количеством надземных этажей не более трех» позволяет сделать вывод, что количество подземных этажей у объекта ИЖС (жилого дома) не ограничено. Однако возникает вопрос, что считать «подземным этажом», а что «надземным этажом»?

Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37 первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли. Согласно Письму Минэкономразвития России от 20 марта 2013 года Действующее законодательство не содержит определение термина "подземный этаж". При этом, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, все этажи здания, сооружения, не относящиеся к надземным этажам являются подземными этажами (подвальный этаж, цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли менее чем 2 м).

Таким образом,

НАДЗЕМНЫЙ ЭТАЖ - этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли (в том числе мансардный!!!);

ПОДЗЕМНЫЙ ЭТАЖ – любой этаж, который не относится к надземным этажам, при условии, что верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли менее чем на два метра.

К сожалению, ни Градостроительный кодекс Российской Федерации, ни иные подзаконные нормативные акты не дают ответа будет ли дом относится к объекту ИЖС, если он состоит из трех надземных этажей и, например, одного цокольного этажа, однако его перекрытие находится выше средней планировочной отметки более, чем на два метра.

Учитывая, что п.39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, установивший новые критерии ИЖС, вступил в силу лишь 04 августа 2018 года, то и судебная практика по данному вопросу также еще не сформировалась.

С учетом изложенного, мы рекомендуем при планировании строительства жилого дома все же включать в проект дома только такие этажи, которые однозначно соответствуют определениям «надземного» или «подземного» этажей.

ПРЕДЕЛЬНАЯ ВЫСОТА – НЕ БОЛЕЕ 20 метров

Все же Подмосковье – регион с развитой аэродромной структурой. Практически любой населенный пункт в Московской области расположен в зоне подлета или приаэродромной зоне того или иного аэропорта. Соответственно, для легализации постройки жилого дома потребуется получить согласование близлежащего аэродрома. Одним из основных параметров, учитываемых при выдаче такого согласования, является высота объекта. Таким образом, планируя строительство дома с высотными элементами необходимо учитывать наличие поблизости (до 30 км) аэродромов.

НЕ ПРЕДНАЗНАЧЕНО ДЛЯ РАЗДЕЛА НА САМОСТОЯТЕЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

С нашей точки зрения, это достаточно спорный и противоречивый критерий. Очевидно, что его появление продиктовано борьбой с возведением многоквартирных домов на земельных участка, предназначенных для строительства индивидуальных жилых домов (ИЖС). Однако возникает ряд вопросов:

  • кто будет определять предназначен ли возведенный дом для раздела на самостоятельные объекты недвижимости? Теоретически, разделить на самостоятельные объекты недвижимости можно любой дом.
  • по каким признакам будет определяться «предназначенность» возведенного дома для раздела на самостоятельные объекты? Очевидно, термин «предназначен» по сути является оценочным.

Вместе с тем, в отсутствие сложившейся правоприменительной практики мы полагаем необходимым предложить свои признаки, по которым дом может быть идентифицирован как «предназначенный для раздела на самостоятельные объекты недвижимости»:

  • повторяющиеся планировочные решения;
  • несколько входов;
  • фактическая разделенность на изолированные друг от друга части.

Кроме того, определение «не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости» однозначно исключает возможность отнесения к объектам ИЖС многоквартирных домов - таунхаусов, коттеджей на две семьи, домов, в которых расположено белее одной квартиры.

Так в соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года №47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Помимо соблюдения требований, предъявляемых к объекту ИЖС, следует также учитывать и требования к размещению дома на земельном участке.

Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) практически любого из городов Московской области устанавливают следующие нормативы:

  • между жилым домом и изгородью, установленной на границе с соседним домовладением, должна соблюдаться дистанция не менее 3 метров.
  • между хозяйственной постройкой (гараж, сарай и т.п.) и изгородью установлено минимальное расстояние в 1 метр.

Наиболее часто допускаются ошибки при посадке дома с примыкающим гаражом (когда дом и гараж составляют единый контур). Так, со стороны гаража Застройщик часто оставляют расстояние до забора менее 3 метров, полагая, что достаточно соблюсти норматив для хозяйственных построек – 1 метр. Однако в данном случае подлежит применению правило о 3 (трех) метрах! При отступлении от такого правила зарегистрировать дом в уведомительном порядке не удастся. Придется обращаться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.


Заказать звонок

Укажите свой контактный телефон, и мы перезвоним вам в течении 5 минут

Заказать услугу
Прикрепить свои файлы